数据显示，7月份珠海一共网签了3685套新建商品房，环比6月份的4144套成交跌幅超过1成。其中住宅与商业的走势呈现截然相反的情况，7月份珠海新建住宅共网签1678套，环比6月份的1533套上升9%；7月份珠海新建办公类别物业的网签套数仅为914套，环比6月份的1410套大幅下滑35%。

有业内人士指出，商办物业由于6月份下旬出台的一体化区域内的商服及产业类物业的限制，导致了商办物业销售放缓，预计下半年该类项目的去化压力增加。此外，近期珠海楼市逐渐出现豪宅盘身影，不少是2016年-2017年期间房企以较高价格拿下的地块。

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数据 7月成交平稳

作为2018年下半年首个成交月份，7月份的开局或奠定珠海下半年的销售走势。根据合富研究院(珠海)提供的7月份网签监测表显示，珠海上个月一共网签了3685套新建商品房，环比6月份的4144套下降11%，成交跌幅超过1成。不过，新建商品房网签总建筑面积为25.25万平方米，环比6月份的25.68万平方米只微跌2%——— 也就是说商品房套均成交的面积有所增加。

虽然新建商品房成交下滑，不过新建住宅的成交则走出阴霾，成交走势稳健增长。据统计显示，7月份珠海新建住宅共网签1678套，环比6月份的1533套上升9%；同期新建住宅网签建筑面积为17.82万平方米，环比6月份的16.74万平方米上涨6%，整体增长平稳。其中，西区依然是珠海一手住宅的成交主力，这次斗门替换金湾成为了重点板块。其中，华发又一城、华发峰尚、中邦御珑湾、奥园香海美景、金地格林泊乐、华发依山郡等都是成交主力。金湾的中航花园、祥祺明月湾、九洲保利·天和、龙光玖龙府等也是成交主力。此外，香洲收官项目万科城、南湾的华发国际海岸则名列前2、3名。

与住宅成交稳定上涨相比，商办类项目成交量环比下滑。据数据显示，7月份珠海新建办公类别物业的网签套数仅为914套，环比6月份的1410套大幅下滑35%；网签总建筑面积为5.79万平方米，环比6月份的7.8万平方米下降26%，两者跌幅较明显。

有业内人士分析，6月下旬出台的一体化区域产业及商业服务项目的规定可谓先于深圳新政一步。这项禁令要求新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。同时，对在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管部门不予规划核实、建筑行政主管部门不予竣工验收等；产业项目和商业服务类项目建设单位应在售楼部现场醒目位置设置公示栏，公示项目的用地性质、建筑功能、使用年限、水电气使用和收费标准等信息。此外还对建筑物做了详细的高度规定，在这一禁令下，大部分项目都自行整改，这使得不少原本打算置业珠海商办类项目的人群望而却步。

业内人士 位置优越 贵价盘不愁买家

一方面珠海西区刚需项目屡屡热销断货，另一方面珠海的豪宅项目逐渐冒头，成为近期珠海房地产市场的热门焦点。

市区和唐家湾是豪宅项目出现的两大板块。其中，与此前有楼盘爆出特价单位不同，此次有两个楼盘引起了不少人的关注。一个是以文园中学学区房为主打的五洲花城三期，该项目是区内唯一的新楼盘，推出户型为89- 189平方米的两房至五房，周边不少都是楼龄长达10-20年的楼梯房，这使得该项目备受当地改善型购房者的关注。该项目备案价初始公布8-12栋的备案单价为41260元/平方米-48780元/平方米不等，均为精装备案价。另一个是前山纯新盘中海环宇城，备案的为1栋，户型为80-383平方米不等，备案均价43754元/平方米，*高为65000元/平方米，带精装修出售。

这些楼盘的出现直接让市区项目的销售热情增加。有二手从业者表示，自这两个楼盘备案价推出后，二手房挂牌价的升幅明显，例如五洲花城周边的房源原本在3.1万-3.3万元/平方米左右，有房东加价1000-2000元/平方米，部分200万总价的二手房源直接加价15万-20万元。

此外，唐家豪宅项目也频频现身。招商雍华府、雅居乐国际花园等项目都被外界寄予了破4万元/平方米的厚望。不过，有分析称，市区项目由于地理位置优越便利、配套齐全、学区房等利好因素，加上市区新盘供货量不足，目前这些项目认筹量较为理想，后继销售问题不大。

业内分析 下半年部分区域成交或增长

对于7月份的成交，业内人士普遍认为珠海住宅市场，尤其以刚需市场为主体的复活效应明显，因此在楼价相对市区较低的西区、金湾和斗门的成交明显较好，无论是过往还是未来都是珠海楼市重点的成交板块。而对于商办类项目的未来表现则表现谨慎的态度，尤其在深圳出台新政后，该类项目已经明文规定只租不售，相当于间接为其他城市做出表率，从一体化的整治文件来看，未来这些项目将会更加规范，导致部分意向客户出于各种顾虑有可能成交走低，而库存量预计在百万级别，这也使得下半年这类项目的成交更为“扑朔迷离”。

合富研究院市场分析师梁文灿认为，珠海楼市经历一年多的政策消化期，调控成效显著。上半年住宅市场供应端企稳，需求端表现积极，价格表现分化明显，以价换量成新常态；部分片区出现价格松动，放量增长明显。受政策影响，开发商放缓推货节奏，以短蓄短开入市模式为主。继保十琴一体化规划颁布后，片区价值不断被深度挖掘，上半年商务办公市场供需端创历史高位，政府当机立断出台“保十琴”新政抑制商办市场。

作为粤港澳大湾区珠江西岸核心城市，珠海区位优势突出，吸引各大房企争相占位；虽上半年土拍市场表现回落，但房企纷纷转战合作开发，拿地热情仍在；同时政府加大土地创新发展公租房与人才住房，提升珠海人才引进计划全面升级，加快集聚新时代创新创业人才。

他预计，在当下政策延续的趋势不变情况下，下半年市场趋势整体供求稳中有涨，但价格方面难有起色；商务办公类将会是新政消化期，成交会有明显放缓。市场受到高地价项目入市和政策等因素，下半年金湾航空新城板块和唐家前环、东岸板块将表现向好。

（来源：南方都市报）