数据显示，2017年5月海南各市县商品房销售中，海澄文区域成交量保持领先，提到文昌楼市，不得不提被戏称“宇宙第一大盘”的鲁能山海天，据了解，该项目在2016年认购金额高达20亿，那么，鲁能山海天究竟怎么样？项目有哪些优点和缺点？近日，旅游地产看房吗网络平台通过实地考察，下面为你一一详解！

一、鲁能山海天位置、交通及区域板块分析

鲁能山海天位于文昌龙楼镇，靠铜鼓岭山脉，三面环海，往北是月亮湾，往南距文昌市约30公里，距离航天城约20公里。交通上，从美兰机场乘动车18分钟到达文昌，文昌动车站乘观光巴士40分钟到本项目，文昌旅游公交专线15号可直达；另外，正在建设的滨海旅游快速干道、铺前大桥2019年全线通车后，从机场到项目开车仅需40分钟左右；规划轻轨开通后美兰机场到项目仅需30分钟。

鲁能山海天区位图▼

区域板块点评：鲁能山海天地处文昌铜鼓岭国家级森林公园，景观丰富，生态原始，28公里原生海岸被称为海南*后的活珊瑚海湾和中国唯一的高山与海洋结合的红树湿地。该板块房价近几年一直不高，*新数据显示，2017年5月海南商品房成交均价10949元/平米，而据看房吗网络平台上显示，当前鲁能山海天公寓均价为10000元/平，相比之下，区域价值被低估。由于文昌处于整个海南的*东边和*北边，早期海南环岛高速在规划上绕过文昌是一大缺憾，不过随着海文一体化，以及高铁、铺前大桥近两年的通车，文昌板块价值提升是必然。

鲁能山海天实景航拍图▼

二、鲁能山海天项目分析

①项目规模

鲁能山海天总占地86平方公里，其中陆地面积42平方公里，海域面积44平方公里，总建筑面积约1000万平米，总投资约上千亿，分为五大板块，包括海石滩板块、宝翎港板块、淇水湾板块、月亮湾板块及七洲列岛板块，未来将容纳30-40万人口。

目前已开发淇水湾伍号、海石滩贰号、淇水湾陆号三个组团。

鲁能山海天项目以“生态、健康、运动、娱乐”为四大主题，全面推进“主题娱乐、科技智慧、体育休闲、文化创意、健康养老、生态复育”等六大产业集群建设，欲打造世界一流的一站式旅游度假产业新城。

②产品介绍

【淇水湾伍号】

淇水湾伍号（海景公馆）占地面积195763.8平方米，总建筑面积310212.35平方米，共3056 户，有地上停车位2842个，绿化率35.03%，容积率1.5，项目与南洋美丽汇风情街仅一路之隔，不出家门就可以欣赏到原汁原味的骑楼建筑，闲暇之余，和家人一起到南洋美丽汇感受“华侨之乡”的建筑瑰宝，在南洋商街挑选琳琅满目的手工艺品，让度假变得更精彩。

淇水湾伍号实景航拍图▼

淇水湾伍号小区楼间距较宽，采光通透、通风流畅，视野开阔，在园林设计上充分尊重当地气候及自然资源，结合地形和周边环境，创造了一个充满热带雨林气息的层叠式景观园林。漫步在园林中，丛林掩映，沿曲折小道，移步易景，兴奋之余，在游泳池畅游一番，更增添几分惬意。鲜花大道、多个滨海花园环绕着淇水湾伍号，让这座滨海度假社区变得更加浪漫梦幻。

淇水湾伍号（小区实景）航拍图▼

【淇水湾陆号】

淇水湾陆号组团是纯别墅用地，产权年限70年；总占地面积8.49万平米，总建筑面积3.54万平米，容积率0.42。属低容、低密、亲海私墅产品，因为别墅类产品停止审批，产品类型稀缺，淇水湾陆号地块也是鲁能山海天项目少有的纯别墅组团地块；总户数仅261户，全部为现房毛坯交付。

淇水湾陆号实景航拍图▼

除了高达46.84%的绿化率，淇水湾陆号还有非常优越的周边环境，组团位于淇水湾板块*核心的位置，地块距离南向海岸仅400米距离，北侧的10万㎡花海景观带、山海天植物园仅一路之隔；别墅区内千年神龟石/纪念碑，既是自然生态资源的历史保留，也是传统文化的传承。神龟石旁规划有私属顶级会所配套，包含泳池、健身房、咖啡厅、商务会所等一应俱全。

淇水湾陆号实景航拍图▼

【海石滩贰号】

海石滩贰号（山海公寓）总占地面积165475㎡，总建筑面积345096.19㎡，综合容积率2.0，绿化率35.2%，规划有1031个地上停车位，用地性质为70年产权住宅用地。项目共规划了22栋板式高层，层高在17-23层，共有4307户，所有楼栋梯户比都为2梯5户、2梯6户，建筑外立面使用涂料、真石漆、瓷砖；搭配白、灰、绿三种颜色，将小区与铜鼓岭自然风光完美结合。

海石滩贰号实景航拍图▼

海石滩贰号地处美丽的铜鼓岭国际生态旅游区南侧，南向距海1.3KM，东向距海1.5KM，背山面海，居住在这里，既能享受滨海生活，又能享受登山乐趣。项目*大的特点是与原生态的自然环境相融合，东侧、北侧依山而建，西侧7万平米的天然湿地积攒铜鼓岭山泉雨水，可以说是生活在天然的绿肺中，小区南侧还有天然形成的金蟾石，寓意招财进宝，好运连连。

海石滩贰号社区西侧规划18万平米的海石滩美丽汇商业产品，建成后将为所有的业主提供一站式的生活配套服务。项目一公里范围内有已运营淇水湾伍号底商、规划中的体育公园、南洋风情商业街、地中海俱乐部等配套，结合项目整体大规划，可以满足生活文娱各种需求。

海石滩贰号沙盘图▼

三、鲁能山海天项目配套

鲁能山海天项目规划了酒店、学校、医院、公园、商业、娱乐等非常完善的配套。

鲁能山海天项目沙盘图▼

①周边配套：

医院：上海交通大学医学院附属医院、同济文昌人民医院

学校： 清华大学附属中学、海南外国语职业学院、文昌中学、文昌华侨中学

景点：铜鼓岭、铜鼓佛光、小澳湾、石头公园、大澳湾、淇水湾、七洲列岛、植物园、体育运动公园

公园：BBC Earth 主题景点、TOP Gear汽车主题公园、缤纷水上主题公园、国际生态湿地公园、探索主题公园、爱情主题公园。

②内部配套：

文昌鲁能希尔顿酒店、文昌山海天酒店、南洋美丽汇商业街、上海交通大学医学院附属医院、地中海俱乐部、植物园、体育运动公园。

鲁能山海天项目优缺点分析：

优势：①外省户籍家庭购买无需社保或纳税证明；②项目地处铜鼓岭自然保护区，生态较好，且规模较大，内部配套较完善，未来空间可期待；③准现房销售，品质可鉴，2018年初交房，入住快；④产品丰富、涵盖住宅、公寓、别墅，选择空间较大，重点是低单价、总价较低，看房吗平台可享团购优惠！

劣势：①项目陆续开发中，相比城市中心尚不成熟；②大型商业氛围略显不够浓厚。