五一期间，京沪再度出台新的房贷收紧政策：北京部分商业银行自5月2日起首套房将执行基准利率，即4.9%的年利率；二套房将上浮20%，执行5.88%的年利率。上海多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准。

随着金融调控房价手段的全面铺开，一线城市的二手房市场整体成交量正在大幅下滑。但是能否改变市场强烈的看涨预期，仍然需要进一步措施。

炒房客的成本飙升

以贷款100万，贷款年限20年、等额本息还款为例：

按照利率9折计算：支付利息总额为50.7万元，月均还款6278元。

按照基准利率计算：支付利息总额为57.1万元，月均还款6544元。

二套房按照上浮20%计算：支付利息总额为70.3万元，月均还款7095元。

100万房贷，按照基准利率上浮20%和打9折之间，利息总额相差达到近20万，100万的贷款就要多支付20万元利息，对于炒房客来说，付出的成本将是非常高昂的。

可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。

如何评价这次定向加息？

一是这是对楼市*狠出手之一，直接动用了货币政策武器库里的核武器——利率工具；

二是这又是一次外科手术式的精确打击，指向房价高烧不退的地区。

比如，北京等一线城市的非刚需类的购房需求。对于自住的第一套购房需求，适用利率不增不减，还是那么多；而对于投资的二套房也就是所谓炒房客，那么，对不起，适用利率上浮了20%。

上海深圳将紧随其后

毋庸置疑，北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。

北京“3·17新政”引发全国房地产市场新一轮调控，“限售”则是此轮调控的新招，接连已有十余个城市开启“限售模式”，全国多地调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”时代。

如今，北京楼市率先“定向加息”，其示范效应不言而喻，也必定成为当前各地楼市调控的新思路，那就是金融手段全面介入楼市调控这一新特点，预计未来还会有更多城市执行这一新措施。“限购+限贷+限价+限售+高资金”将成为新特点。

近期，上海的楼市也暗波涌动。近期，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。

今天地产业内一份调研报告指出，过去的半年时间里，上海的首套房贷平均利率始终维持在9折优惠，但在4月下旬，这一平行线突然上扬。招商、浦发、交行等多家银行，首套房的首付款比例虽然仍是不低于35%，但*低利率已悄然从原先的9折提高到95折。

深圳地区楼市也在紧跟，劳动节前招商银行首套房贷利率从9折变成9.5折，广发银行紧跟其后也提高了。

炒房团离场，一线楼市成交量全面下滑

3月北京密集的调控政策，在4月初显成效，成交量下滑，成交价格微微下跌。

研究院对其选取的“核心500盘”进行研究和分析，发现新政后一个月，本市二手房市场整体成交量下滑74.9%，近3成的小区无成交。新房市场则供应持续低迷。

目前，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的*高水平。

数据显示，北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在某中介系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。

其他城市房价情况如何？

上海▼

在调控政策的持续作用下，上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示，新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。

深圳▼

自从去年11月份以来，深圳新房的成交量已经连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。此外，深圳房价也在下降，从去年10月开始，价格环比指数已经连续负增长5个月。

在严调控下，楼市“入冬”远不止这些城市，三四线部分城市也在跟进。