秋雨过后，数以十万计的“候鸟老人”开始南迁。

以东北为起点，终点到海南，是欢迎程度*高的路线图，这使得早在2011年就进入老龄化社会阶段的海南，养老市场获得内生与外部力量的双重提升。

老龄人口聚集于一岛，直接催生了海南独特的产业发展路径。在享受海南国际旅游岛的政策优势后，房地产市场另外一种“隐性刚需”房日渐升温，即养老地产。

从2008年率先提出“健康养老地产”的发展理念，到海口、三亚双双入围“2016中国十佳养老城市”，在自然气候和政策红利的双重推动下，海南成为布局养老地产的必争之地，尤其颇具特色的养生养老地产项目更受青睐，位于长寿之乡澄迈，青砖灰瓦、古香古色的中华坊便是其中之一。

在今年北京秋季房地产展示交易会上，海南省、海口、三亚三大组团联袂参展，参展规模占到国内参展项目的一半。与其他省市相比，海南在深耕“生态”“旅游”的基础上，还喊出了“养生”“养老”“健康”“旅居”等营销概念，推动形成“养老地产”与“旅游地产”并驾齐驱的产业格局。

从海南第一投资控股集团2008年率先提出“健康养老地产”的发展理念，并打造第一家养老地产项目——颐养公社阳光城开始，海南养老地产在此后8年间不断升温。

“去年11月，海南在《关于促进房地产业转型发展的意见》中提出，要鼓励发展分时度假（产权式酒店）、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产。”一位长期观察海南房地产发展的专家表示，海南出台此举的目的，在于促进房地产与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合，从单一产品向多元化产品转变。

透过北京秋季房地产展示交易会这扇观察窗口可见，业态融合、多元开拓已经成为海南房地产市场的运作理念。海南省住房城乡建设事业“十三五”规划提出，要改变以住宅为主导的单一房地产产品结构。而改变的路径，则更为清晰：增加经营性房地产比重的发展方向，鼓励发展跨界地产，促进房地产业与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。

在政策加持下，养老地产成为了海南房企转型的主攻方向。业界人士分析称，“除了政策驱动外，房企也会借助海南得天独厚的自然环境和优势扎堆布局养老地产”，例如富力红树湾便凭借其2200亩的原生红树林湿地匠心打造出海南较大规模的养老地产大盘。

（下图为海南富力红树湾实景航拍图）

中国社会科学院日前发布的《中国养老产业发展白皮书》显示，2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%。早在2011年就进入老龄化社会阶段的海南，至2014年底，全省60岁及以上户籍老年人口已达125.52万人，占总人口的13.7%；80岁以上老年人口18.4万人，占老年人口总数的14.66%。如再加上数十万量级的外省过冬“候鸟老人”，海南岛的养老产业所蕴藏的经济能量则更为可观。

中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元的商机，到2030年可能增至13万亿元。专家预测，在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来3年产生至少4500个养老地产项目需求。“而这，正是海南推动房地产市场与旅游、文体、健康、医疗产业融合的深层动因。”北方每年如约而至的雾霾和寒冷的气候，与海南四季温暖湿润的气候环境产生鲜明的反差，因而拥有养老地产得天独厚的发展环境，备受房地产商的青睐。

现如今，养老地产在海南犹如雨后春笋，例如定安县的恩威牧屿云天、吉粮康城，屯昌县的木色湖养生天堂和官塘万泉河温泉小镇项目。

海南大学教授钟哲辉建议，“政府可根据海南的自然、生态、地方人文与国际旅游岛发展现状，制定入门条件，通过地方立法制定规划设计、建筑施工、竣工验收、投入使用、服务运营、退出机制等全程服务与使用标准，规范养老地产的发展机制。”以发展养老地产为契机，海南可通过打造养生养老地产品牌和国际交流平台，从人才培养、养老地产金融、养生养老集散服务、配套产业链等方面，夯实发展基石，将海南发展成为智慧之岛、健康之岛和忠孝之岛。