2月24日,一则题为“海南实施‘两个暂停’新举措加快房地产去库存”的新闻,“刷遍”了海南房地产媒体的头条,也在业内引起热议。记者通过采访发现,海南房地产业内人士普遍认为,新举措预计对海南房价的影响不大,但会间接促进房地产的销售,长远来看,将推动海南房地产业向高端方向发展。

【两个暂停是什么?】

2月23日,海南省政府办公厅下发《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》(下称《通知》),《通知》指出,为了加强房地产市场调控,积极消化房地产库存,即日起实行“两个暂停”等房地产调控新举措。两个暂停,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批),暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

【2015年海南房屋待售面积1316.04万㎡ 住宅占比超8成去库存压力较大】

业内人士指出,去库存和调结构是此次新举措的用意所在。那么,海南目前房地产库存量为多少,结构如何呢?

海南省统计局发布的《2015年海南省房地产开发投资运行情况简析》显示,2015年,海南省房屋竣工面积1065.86万平方米,同比下降11.5%;全省房地产开发企业房屋新开工面积1644.72万平方米,增长3.9%;全省房地产开发企业房屋施工面积8316.98万平方米,增长10.1%。房地产销售方面,2015年,国家及省委省政府利好政策频发,刺激了市场需求的释放,全年海南省房屋销售保持平稳增长态势,1-12月,全省房屋销售面积1052.28万平方米,增长4.8%,销售额982.75亿元,增长5.1%。

在现房销售大幅好转作用下,全省房屋待售面积增速回落,2015年1-12月,全省房屋待售面积1316.04万平方米,增长37.7%,增幅比前11个月有所回落。然而,统计数据显示,海南1年内房屋待售面积为401.07万平方米,增长41.9%,增速上升了1.6个百分点;1-3年及3年以上待售面积为723.58万平方米,增长30.2%,增速回落了5.2个百分点,去库存的压力仍较大。

另一方面,海南房地产结构如何呢?海南省房地产业协会秘书长王静认为:“海南房地产还处于比较低级的阶段,产品简单,附加值低,就是提供一个住所而已。”这个观点也在《2015年海南省房地产开发投资运行情况简析》中得到印证,数据显示,2015年全省住宅待售面积占总量的84.1%,1年之后的占比也为84.1%,1-3年(含)住宅待售面积占比为86.6%,住宅面积占比均为8成以上,成为海南房地产业的“大壁江山”。

【业内人士:“两个暂停”会促进房地产销售 预计对房价影响不大】

那么,新举措对于去库存、调结构将起到什么样的作用,又会否对房价产生影响呢?“短期来说,我认为‘两个暂停’不会对海南房价产生太大的影响,等到去化、调控达到一定效果时,海南房价才会出现变化。”海口翡翠水城小区的置业顾问林琳认为。“执行‘两个暂停’意味着以后纯住宅的产品会越来越少,而海南房产的自然优势是长期保持下去的,因此就算房价不一定有变化,但是对于刺激购房者出手会是一个利好。”北京鸿坤地产集团海南区域公司总经理欧立志认为。

海南省房地产业协会秘书长王静也认为,海南房价不会因为新举措的出台就有太大变化。在她看来,一个政策的出台,对刚需群体的影响会明显一些,而海南房地产是以改善型为主,对改善性需求的群体来说,购房者对宏观经济形势的判断才是其首要考虑的因素,如果后续形势判断向好的话,出手可能会坚决一些,而区域政策反而是其次考虑的因素。“不过,新举措理论上会促进房屋的销售。”王静认为,因为,随着措施的执行,存量会消化,对于有置业意向的人群来说,以后不一定会有低附加值、纯住宅的产品,选择的余地会变少,所以会间接促进房地产的销售,达到去存量的效果。

【专家:新政策旨在“倒逼”海南房地产朝高端方向发展】

“但是,我认为,新政策发出的不是这种信号,不是说建得少了,大家赶快来买,不买就没了。”相比“去库存”而言,王静认为“调结构”才是新措施更为长远、更为重要的目的所在。《通知》指出,要“丰富产品类型,推动房地产朝高端方向发展。积极发展与国际旅游岛产业发展方向相符的房地产业,促进房地产业与旅游、文体、教育、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。”“海南作为中国唯一一个热带海岛,资源具有稀缺性,我还是希望优质资源能够打造出更多高品质、高附加值的房地产产品,而不是现在低附加值的纯住宅产品。”王静说。

以健康医疗地产为例,其实现在的市场需求很大,但是目标群体对目前海南提供的产品满意度不高,所以,不能完全吸引这部分人来海南消费,“因此,新举措也是在引导海南房地产业提高服务水平,向多元化、丰富化的方向发展。”王静说。眼下,恐怕包括各市县、各房产企业都要回过头来审视一下原来的方案和投资策略,甚至消费者的习惯也需要一个培育过程。“尽管效果的显现需要一个过程,但我认为新措施是一个高瞻远瞩的策略。也许会影响到一部分企业的利益,但是这种利益的牺牲对海南来说是非常值得的。磨刀不误砍柴工,将来我们海南房地产也一定是要朝这个方向发展的。”王静还说,眼下正值国家提出探索街区化发展,海南房地产业正好在这样的契机下做出先行先试。

的确,对于已经有所觉悟的房地产企业来说,正在谋划产品转型的行动与此次海南房地产业的新措施不谋而合,“海南地产去化的量这么大,同质化产品一拥而上,对于实现利润是很大的冲击,所以我们谋划转型是明智的。”北京鸿坤地产集团海南区域公司总经理欧立志说。

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