实行商品住宅年度建设指导性计划管理、永久停止中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目、海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅……29日海南省出台关于房地产业的新政策，透露出海南房地产业将实现从“被动调控”到“主动调控”、从“遍地开花”到“生态优先”、从“粗放低质”到“优化结构”等三个转变。

从“被动调控”到“主动调控”

29日正式出台的《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》指出，实施“两个暂停”政策以来，海南省房地产去库存工作取得明显成效，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。

房地产业是海南重要的支柱产业之一。据统计，国际旅游岛建设7年多来，海南房地产市场规模加速扩大，商品房新开工面积、销售面积总量超过前十年的4倍，房地产业占GDP比重一度达到50％。

海南省住建厅厅长霍巨燃说，一方面，房地产业在一段时间内仍是海南重要的支柱产业，另一方面，海南需要调整经济结构逐步降低对房地产业的依赖。“此次意见的出台，海南对房地产的调控将实现‘被动调’到‘主动调’的转变。”

新政策短期更加重视需求侧管理，引导市场预期，中长期调整和优化房地产供给体系，实现市场动态平衡。

“实行指导性计划管理是转变海南房地产业发展理念和发展模式的重要举措。”海南省住建厅市场监管处处长林诗辉说，“主动性”体现在海南将实行商品住宅年度建设指导性计划管理和年度商品住宅用地计划管理。

一是控制总量，根据海南经济社会发展需要，全省非中部生态核心区市县每年商品住宅开发有一定的总量控制；二是有序开发，指导性计划综合考虑了市县人口、产业、资源、配套、品质、存量等多个方面因素，科学安排开发指导计划；三是调整布局，只下达14个非中部生态核心区市县的指导性计划，并向资源条件好、配套设施完善、市场较为成熟的市县倾斜。

从“遍地开花”到“生态优先”

由于前些年海南省缺乏统一的总体规划引导和管控，“全省一盘棋”的统筹谋划思想没有落实到位，加上各市县的发展普遍缺乏科学规划引导，没有形成科学合理的布局，房地产项目遍地开花，部分项目严重侵占了海岸带、中部生态核心区等核心资源，甚至对生态资源造成不可逆的严重破坏。

林诗辉表示，新政策突出“坚持以生态环境保护为前提”，以生态文明建设引领房地产业发展，并明确提出一系列具体管控办法。

一是永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。

三是生态红线区周边要严格控制商品住宅开发，海南省“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求，新政策将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。

四是工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发，这不仅从生态环境保护的角度考虑，也充分考虑了购房居民的居住环境质量。

从“粗放低质”到“优化结构”

近些年，伴随着房地产业的快速发展，海南各市县房地产开发普遍重视量的扩张，忽视质的提升，房地产产品结构单一、开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出。

霍巨燃表示，新政策对这些顽疾“对症下药”予以解决。比如逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品。

为防止个别企业假借其他名义变相圈地开发房地产，意见提出，严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；停止产权式酒店项目规划报建审批。

林诗辉说，近些年海南省房地产项目配套设施建设不到位和产品品质低等问题较为突出，对此，意见明确将制定新建住宅小区基础和公共服务配套设施规划设计标准；要对已建区域进行评估，未达到配套要求的要补建；新建项目要明确配套设施建设内容和标准；严格把关房地产项目的容积率、绿地率、密度、高度等，提升房地产产品品质。

此外，海南将“重拳”整治房地产市场的违法违规问题。包括加强交易合同网签备案和交易资金管理，更加严厉打击虚假宣传、违法广告、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为，严格执行商品住宅价格备案管理，每套房都要备案，未备案的不得发放预售许可。